MLUB ملتوی ریان پراپرٹی redevelopment کے سماعت تک 2019

MLUB ملتوی ریان پراپرٹی redevelopment کے سماعت تک 2019 تھمب نیل
کی طرف سے
پروپوزل کی: دسمبر 20, 2018 @ 9:03 AM EST

میونسپل زمین کے استعمال کے بورڈ (MLUB) متفقہ طور پر مقامی طور پر اگلے سال تک ریان جائیداد کے طور پر جانا جاتا ہے کے لئے redevelopment کے عزم سماعت ملتوی کرنے ووٹ دیا.

کئی دہائیوں سے, ویسٹ لنکن ایونیو کے ساتھ ساتھ علاقے شاہبلوت سٹریٹ اور ٹڈڈی سٹریٹ کے درمیان سے Roselle پارک نیو جرسی ٹرانزٹ ٹرین اسٹیشن کے لئے اگلے خصوصیات میں سے زیادہ میں سے ایک ایکڑ گروپ تیار کرنے کے لئے دونوں مقامی اور املاک کے مالکان کی طرف سے دلچسپی رہی ہے. میں 2013, اس وقت کے بارو ہاربر کنسلٹنٹس سے یوجناکار وکٹر Vinegra ریان خاندان کے ساتھ ان کے مذاکرات میں ممکنہ منصوبہ بندی یا ترقی کے بارے میں بات (لنک).

دس خواص اور ان میں سے ایک تو ریان خاندان یا TIMPAT کے اراکین کی ملکیت ہے لیکن تمام موجود ہیں, یونین بستی کے باہر ایک ریان خاندان کی ملکیت کارپوریشن. 58 ویسٹ لنکن ایونیو TIMPAT کی ملکیت نہ صرف جائیداد ہے. اس LoBello خاندان کی ملکیت ایک گھر ہے.

اس کی خاصیت کو بالآخر سماعت کے التوا کی وجہ سے کیا جاتا ہے.

جیمز & جوزفین LoBello, ان کے وکیل Vella کی کی قانونی فرم کے ڈیوڈ سنگر کے ذریعے, سنگر & کو Hillsborough سے باہر ایسوسی, ان کی املاک redevelopment کے کی ضرورت میں ایریا میں شامل کر لیا ہے کے لئے اجلاس میں ایک رسمی اپوزیشن رکھ دیا; سے redeveloped علاقے تعلقات میں ایک اہم بنیادی قدم ہے کہ ایک عزم.

“میں نے ہونے بلاک کی مخالفت کا اظہار کرنے کے لئے یہاں آج رات ہوں 503, بہت کچھ 2 تعمیر نو کی ضرورت میں اس علاقے کے ایک حصے کے کے طور پر,” مسٹر بیان. سنگر, “میں نے بھی بورڈ کیوں اس کی خاصیت کے معیار کو پورا نہیں کرتا کے طور التواء کی اجازت ہے کہ درخواست.”

مسٹر. سنگر redevelopment کے مطالعہ کی ضرورت میں ایریا منظور کیا گیا تھا جب کہ ان کی فرم کی پوزیشن MLUB کو پیش, MLUB تاثر کے تحت تھا کہ کیس نہیں تھا TIMPAT اور LoBello کی لیکن درمیان مذاکرات تھے. انہوں نے واضح طور پر کہا, “کوئی مذاکرات نہیں تھا. اس پراپرٹی کی خریداری کرنے کی کوشش کر کے لحاظ سے کوئی معاہدہ نہیں تھا.”

اٹارنی کہ LoBello خاندان اپنی مقیم ہے ریمارکس دیئے 34 سال اور اس کی خاصیت کا خیال رکھا ہے. انہوں نے مزید کہا, “دیگر نو خواص کے لحاظ سے, وہ ڈویلپر کی ملکیت ہیں. مالک کے خصوصیات کو برقرار رکھنے کے لئے انتخاب کیا، تو, گھاس کاٹو, مرمت, میں نے مطالعہ بہت مختلف ہو جائے گا لگتا. لیکن بجائے, ڈویلپر ان خصوصیات disrepair میں گر جاتے ہیں اور ایسا کرنے میں ان خصوصیات کو فٹ ڈی معیار کا ہونا کرنے کے مطالعے کے دوران کے لئے اسے آسان بنا دیا ہے کی اجازت دی ہے.”

آٹھ موجود ہیں (8) استعمال کیا جاتا ہے جو کہ قانونی معیار پر ایک پراپرٹی تعمیر نو کی ضرورت میں ایک ایسا علاقہ سمجھا جا سکتا ہے کا تعین کرنے کے لئے. نیو جرسی کے قانون کے تحت, صرف ایک کسوٹی ملاقات کرنے کی ضرورت ہے. اس سے قبل اجلاس میں, سے Savo کے قانونی فرم سے بارو کی redevelopment کے وکیل کرسٹوفر Corsini, Schalk, گلیسپی, گارڈنر & Neglia انجینئرنگ سے Anthony Kurus کی ساتھ ساتھ فشر (MLUB منصوبہ ساز کے طور پر اس کی صلاحیت میں) ابتدائی تحقیقات کے مطالعہ کا جائزہ لیا اور علاقے سے تین کے مطابق ہے کہ یہ تعین (3) معیار: (C), (D), and (ایچ). Those criteria, as provided in section 6 P.L کے. 1992, c.79 (C.40A:12ایک- 6) ہیں:

(C) لینڈ میونسپلٹی کی ملکیت ہے کہ, کاؤنٹی, ایک مقامی ہاؤسنگ اتھارٹی, تعمیر نو کی ایجنسی یا تعمیر نو ہستی, یا unimproved خالی زمین کی قرارداد کو اپنانے سے پہلے دس سال کی مدت کے لئے اتنا رہ گیا ہے کہ, اور یہ کہ اس کے محل وقوع کی وجہ سے, دور دراز, میونسپلٹی کی ترقی یافتہ حصوں یا حصوں تک رسائی کے ذرائع کی کمی, یا تلروپ, یا مٹی کی فطرت, نجی سرمایہ کے ذریعہ کے ذریعے تیار کیے جانے کا امکان نہیں ہے.

(D) عمارتوں یا بہتری کے ساتھ علاقوں جس, dilapidation کے سبب سے, اپرچلن, بھیڑ, ناقص انتظامات یا ڈیزائن, وینٹیلیشن کی کمی, روشنی اور سینیٹری سہولیات, ضرورت سے زیادہ زمین کوریج, دہ زمین کے استعمال یا متروک ترتیب, یا ان یا دوسرے عوامل کے کسی بھی مجموعہ, حفاظت کے لئے نقصان دہ ہیں, صحت, اخلاق, یا کمیونٹی کی فلاح و بہبود.

(ایچ) بیان کے علاقے کے عہدہ قانون یا ریگولیشن کے تحت اپنایا ہوشیار ترقی کی منصوبہ بندی کے اصولوں کے مطابق ہے.

 

مسٹر. سنگر مذکور ڈویلپر ہے 'کے ارد گرد حاصل کرنے اور پیسہ بچانے کے لئے ایک بہتر طریقہ تلاش کرنے کی کوشش کر رہے ہیں کی طرف سے جاری رکھا’ علاقے کی ترقی کے لئے اور 'وہ مالک نہیں ہیں ایک پراپرٹی میں لانے اور عظیم حالت میں ہے' کی ترتیب میں. اٹارنی کہ اس صورت حال 'انتہائی جذباتی تکلیف کا باعث بن جاتا ہے بڑھا کر’ وہ ہے کیونکہ 'امن اور خوشی میں وہاں رہنے کے لئے ان کے حق کا دفاع کرنے کے لئے' LoBello خاندان اور لاگت پر ان پیسوں سے شامل کر. اس کے علاوہ, دیگر نو (9) پارسل وکیل کے مطابق کرایہ داروں کو کرائے جا رہے ہیں. انہوں نے دعوی کیا ہے, “وہ کر رہے ہیں [ایک] ان گھروں پر منافع اب. اس نے ایسا نہیں ہے [نہیں ہیں] منافع پر جا رہا.”

مسٹر. سنگر یہ نتیجہ اخذ کیا, “ہم بورڈ کو ملتوی کی اجازت دیتا ہے تو یقین ہے کہ, ہم ایک لائسنس یافتہ یوجناکار کو دکھائے گا کہ اس کی خاصیت تعمیر نو کے ایک علاقے میں نہیں ہے اس سے شہادت فراہم کریں گے.”

MLUB اٹارنی محمد Jalloh مسٹر پوچھا. خاندان کہ شام کے اجلاس میں آپ کو ایک منصوبہ ساز ہے کیوں نہیں کر سکی دستخط کنندہ. مسٹر. سنگر کہ ارد گرد جواب 30 منصوبہ سازوں سے رابطہ کیا گیا تھا لیکن 10 دن کے نوٹس کے سال کے اس وقت ایک یوجناکار کو تلاش کرنے کے لئے کافی نہیں تھا کہ. مسٹر. نوٹس خود کے ساتھ ایک قانونی اعتراض نہیں تھا تو Jalloh بھی پوچھا. مسٹر. دستخط کنندہ کوئی نہیں تھا بیان, محض ہونے کے ساتھ جائیداد مطالعہ کے علاقے میں شامل.

Redevelopment Attorney Corsini responded to the objection, “بورڈ کو ملتوی دیتا آیا کے طور پر, کہ آپ کے دائرہ اختیار کے اندر اندر مکمل طور پر ہے, خالصتا اپنے فیصلے کال کے اندر اندر.”

MLUB صدر لورین نقصان پہنچتا کہا, “یہ بورڈ ہمیشہ تمام فریقوں کو سننے کے لئے کرنا چاہتا تھا ہے . . . یہاں اٹارنی کی طرف سے دیئے گئے بیان کی بنیاد پر, گواہی تعمیر نو کے علاقے کے لئے بارو کی جانب سے دی گئی ہے اس کے برعکس میں ہونے لگتا ہے. میرے خیال میں ہمیں التوا عطا کرنے کو اس وقت اور کوئی چارہ نہیں لگتا.”

مسٹر. بیان کیا گیا ہے جس میں, “میں تو بس وہ اپنی منصوبہ ساز ان کی رائے جائیداد کا کیا کرنا گواہی کرتے ہیں کرنے کے حق میں ہیں کہ واضح کرنے کے لئے چاہتے ہیں, ہر فرد کی جائیداد میں اور خود کو قانونی معیار کو مطمئن کرنے کی ضرورت نہیں ہے، کیونکہ لیکن واقعی بورڈ مجموعی طور پر مطالعہ کے علاقے پر تلاش کرنا چاہئے. یہ مجموعی طور پر مطالعہ کے علاقے ہے. قانون دراصل کہ انفرادی خصوصیات ہے کہ قانونی شرائط میں سے کوئی بھی پورا نہیں کرتے فرماتے ہیں, یہ میری رائے ہے، اگرچہ اس کی خاصیت کے قانونی شرائط کو پورا کرتا ہے, یہ نہیں ہے کہ آپ ایک رائے بھی اگر, انفرادی خصوصیات کے قانونی شرائط میں سے کوئی بھی پورا نہیں کرتے کہ اب بھی فراہم کی ہے کہ اظہار کے حالات کی ایک پوری ایک یا ایک سے زیادہ کے طور پر علاقے کے اندر اندر مقبول ہیں redevelopment کے کی ضرورت میں ایک علاقے کے اندر اندر شامل کیا جا سکتا ہے.”

مسٹر. سلم مزید کہا, “تو کیا واقعی بورڈ کی مخالفت درخواست دہندگان کی گواہی سننے کے بعد’ یوجناکار, کیا تم لوگ واقعی کے بارے میں سوچنے کی ضرورت ہے کہ جائیداد علاقے کے مؤثر redevelopment کے لئے ضروری ہے یا نہیں ہے”

قانونی فرم شلر کے جے Bohn, Pittenger, & Galvin PC اسکاچ میدانوں سے باہر, پھر MLUB سے رابطہ کیا. انہوں TIMPAT کی نمائندگی کرتا ہے, علاقے کے لئے ڈویلپر. انہوں نے تبصرہ, “میرے مؤکل اس نے ساتھ رابطے میں رہا ہے کہ حمایت کرنے گواہی دینے کے لئے یہاں اور تیار ہے [LoBello خاندان] کئی مواقع پر میں کیا تبصرہ کوئی مذاکرات کہنے کی کیا مراد ہے اور ایک قانونی اور منصوبہ بندی کے نقطہ نظر سے کی جا چکی ہے کہ معلوم نہیں ہے تو . . . آپ کو پوری redevelopment کے علاقے میں نظر آتے ہیں.”

مسٹر. سنگر, جواب میں, یوجناکار وہ پیش کریں گے صرف ان کے موکل کے نہ جائیداد پورے علاقے سے خطاب کریں گی کہ بیان کیا گیا ہے.

معاملہ اس وقت بحث کے لئے بورڈ کے لئے کھلا تھا. جہاں اس میں شامل خصوصیات کی طرف سے شدید مخالفت ان MLUB کی طرف سے ہٹا دیا تھا کی ضرورت ہے یا تعمیر نو میں پچھلے علاقوں میں سے ایک مختصر جائزہ پیش آگیا. سب سے اہم سابق سے Domani کی ریستوران سائٹ پر ویسٹ ویسٹ فیلڈ ایونیو کے ساتھ ساتھ موجودہ جائیداد طرح ایک مسئلہ تھا. فرق صرف یہ تھا کہ, اس صورت میں, LoBello گھر کے مطالعہ کے علاقے کے اندر اندر ہے، جبکہ خواص مطالعہ کے علاقے کے دونوں سروں پر تھے.

مسٹر. اذیت بھی جو سال کے آخری اجلاس ہے کے بعد مزید کہا کہ, مقامی حکومت میں ایک نئی انتظامیہ کے ساتھ اس تحقیق ویسے بھی دوبارہ جائزہ لیا ہے ہو سکتا ہے. MLUB رکن پیٹر Picarelli جو دو وکلاء کی شہادت کے درمیان تضادات کی بنیاد پر ملتوی کیا جانا چاہئے سوچا. ممبر امام Nitsche ہونے مطالعہ اور عزم کہ شام بنایا جا حمایت کی. انہوں نے کہا کہ علاقے برسوں سے خالی بیٹھے کیا گیا ہے بیان کیا گیا ہے, adding “آپ کی سرمایہ کاری کی واپسی میں تلاش کر رہے ہیں تو, وقت پیسہ ہے.”

انہوں نے یہ بھی اجازت دی ایک کو اپوزیشن ترقیاتی منصوبے کے لئے ایک سٹاپ ڈال ایک مثال کا تعین کرتا ہے کہ بیان کیا گیا ہے.

جائیداد پہلی تحقیق میں شامل کیا گیا تھا تو MLUB جان کینیڈی پوچھا. یہ میئر کی طرف سے درخواست میں شامل کیا گیا تھا اگرچہ & کونسل کے علاقے کا جائزہ لینے کیلئے (لنک), یہ TIMPAT کے وکیل کی درخواست میں شامل نہیں کیا گیا تھا علاقے کا جائزہ لیا ہے کرنے کے لئے (لنک).

رکن پال Baiamonte دونوں جماعتوں شاید بات کرنے اور مذاکرات کرنے کی اجازت دینے کے لئے ملتوی ساتھ اتفاق.

مسٹر. نقصان پہنچتا کہہ کر بحث پر خطاب, “ہم واپس جا رہے ہیں & آگے اس لیے ہم یہاں صحیح فیصلہ. ہم ہمیں جانا ہے کس سمت میں خود کے اندر اندر بحث کے لئے ہے . . . ہم صرف صحیح کام کرنا چاہتے ہیں.”

ختم ہو گئی بحث کے بعد, بورڈ ووٹ دیا اور متفقہ طور پر معاملہ تک ملتوی کیا جانا چاہئے کہ اس بات پر اتفاق – at least – فروری 2019.