Conseil d'administration chargée d'examiner Sullivan Redevelopment Plan

Governing Body To Review Sullivan Redevelopment Planthumbnail
Par
Publié: Juillet 19, 2018 @ 1:00 PM EDT

Maire et le conseil sont prévues pour examiner le plan de réaménagement de la propriété communément appelée la propriété Sullivan à l'assemblée municipale de ce soir.

Le plan de réaménagement est la dernière étape d'un processus qui a commencé il y a plus d'un an et demi quand en Décembre 2016, l'organe directeur approuvé pour financer un plan de réaménagement. En mai de l'année dernière, Supérieur & Conseil a autorisé le Conseil d'aménagement du territoire municipal (MLUB) pour déterminer si la propriété était une zone nécessitant Réaménagement. Une partie du retard depuis lors, a dû faire avec les professionnels de la municipalité ayant embauchée la planification et d'autres conflits qui l'examen des bloquées conclusions et la préparation du plan de réaménagement.

Deux lots comprennent le morceau de propriété sur Westfield Avenue 3,85 acres à l'intersection de la rue Chestnut. Capodagli Property Company (CPC) est l'acheteur actuellement sous contrat de la propriété qui appartient à MAS Development. CPC propose un complexe d'appartements appelé Meridia à Park Square sur le site de l'ancien Chevrolet Sullivan qui est vacant depuis près d'une décennie. En Septembre 2015, MAS propriétaire Sal Garcia a sa proposition de développer un immeuble de quatre étages une 100% complexe spatial commercial avec AutoZone en tant que locataire confirmé rejetée par le MLUB (lien).

Meridia A Park Square a été initialement proposé par le CPC comme deux bâtiment de six étages 415 complexe d'appartements avec un peu moins 17,000 sq. ft. de l'espace combiné dédié à l'espace commercial qui n'a pas encore inconnu. Cela a été réduit par la suite par des négociations avec l'organe directeur 370 les unités avec une incitation supplémentaire d'augmenter ce nombre à 380 unités si au moins 1,200 sq ft. de l'espace de type fonction publique est allouée à la municipalité au premier étage ou au deuxième étage.

Actuellement, CPC est en train de construire deux-bâtiment de six étages complexe 212-appartement plus à l'ouest sur l'avenue Westfield au premier étage dédié à 5,000 sq. ft. de l'espace commercial encore sans nom. Il a été déclaré que la mise au point du premier étage sur cette propriété est un restaurant, mais aucune information locataire a été publiquement fourni.

Au centre de la discussion de ce soir sont cinq (5) recommandations faites par le MLUB lors de leur examen du plan de réaménagement en Juin. Ils sont:

  1. Supprimer « Supermarchés’ comme une utilisation permise dans le plan.
  2. Supprimer « Auto Retail’ comme une utilisation permise dans le plan.
  3. Retirer le 15% Abordable volet logement du plan.
  4. couverture inférieure imperméable de 95% à 90%.
  5. Augmenter l'espace de vente minimum individuel de 1,200 sq. ft. à 1,750 pi.ca..

En supprimant les supermarchés comme une utilisation autorisée, Président MLUB Loren Harms, “Je ne veux pas un supermarché.”

Avec détail auto respect étant retiré du plan, membre MLUB John Kennedy fait remarquer, “C'était juste le chaos pendant des années quand nous ne voulions mettre dans un magasin de pièces automobiles, donc je demanderais que cela va.”

Le Conseil est convenu avec les deux commentaires et unanimement recommandé de supprimer ces utilisations.

Le MLUB ne voulait pas de logements abordables dans le complexe et les membres ont exprimé leur objection qui a été mis dans leurs recommandations. Il y avait quelques idées fausses sur le nombre de logements abordables qui seraient autorisés à la 380 complexe unitaire. Il avait été impliqué par certains que 30% de toutes les unités seraient trois unités de logements abordables de chambre, qui sortiraient à 57 units. En réalité, le nombre total d'unités de logement abordable – qui se compose d'une chambre, deux chambres, et trois chambres à coucher – serait au plus 57.

En examinant les périodes minimales et maximales fixées par la loi, il existe deux principaux scénarios possibles. Abordables unités de logement sont séparés en une chambre, deux chambres, et les limites de trois chambres. Ces limites sont:

Bedrooms
Percentage
Maximum / Minimum
1-Bedroom
20%
Maximum
2-Bedroom
30%
Minimum
3-Bedroom
20%
Minimum

En utilisant le minimum de deux chambres de 30% se décomposera en ce qui suit:

Bedrooms
Percentage
Units
1-Bedroom
20%
11
2-Bedroom
30%
17
3-Bedroom
50%
29
TOTAL
57

En utilisant le minimum de trois chambres de 20%, la répartition des appartements de logements abordables serait:

Bedrooms
Percentage
Units
1-Bedroom
20%
11
2-Bedroom
59%
34
3-Bedroom
21%
12
TOTAL
57

ont été arrondis les numéros d'une chambre à la baisse depuis le maximum, il faudrait que le calcul.

La préoccupation de la MLUB était que les unités de logements abordables – en particulier des appartements de trois chambres – placerait un fardeau indu sur les écoles car on croyait que ces appartements auraient un impact sur la population d'âge scolaire.

Un autre problème avec la Coalition sur le logement abordable (COAH) exigences est la protection contre les poursuites de recours de la municipalité constructeur édictés qui protège l'arrondissement de ces litiges jusqu'à 2025. Il y a ceux qui croient que, puisque cette protection existe, il n'y a pas besoin de répondre à des logements abordables sur les projets en cours ou à venir puisque la protection est bon pour sept ans. En parlant avec ceux qui connaissent la question, la pensée qu'il n'y a pas besoin de répondre COAH jusqu'à 2025 est similaire à une demande de non-paiement jusqu'à 2025 prêt et d'attendre jusque-là pour le rembourser à la fois. Si, pour quelque raison que ce soit, le prêt ne soit pas payé à ce moment-là, puis d'importants coups de pied d'intérêt rétroactifs et les ballons de paiement. La seule différence est que le logement abordable si elle est jamais traitée et par 2025 tout développement potentiel est terminé, il n'y aura pas de place pour répondre COAH.

Pour répondre à une couverture imperméable – qui est fondamentalement tout motif non visible où l'eau de pluie peut pénétrer dans le sol – le conseil d'aménagement du territoire a demandé que ce montant de terrain est passé de 5% à 10%. Actuellement, la propriété est 100% imperméable.

La dernière recommandation du MLUB était d'augmenter le minimum d'espace commercial à 1,750 sq. ft. Les minimums actuels pour différents types d'espaces commerciaux sont:

  • Vente au détail: 1,000 sq. ft.
  • Professionnel / Bureau d'affaires: 1,200 sq. ft.
  • Banque: 1,200 sq. ft.
  • Restaurant: 1,200 sq. ft.

L'ordre du jour de ce soir a séparé chaque recommandation dans une résolution à discutée et votée par l'organe directeur individuellement.

En fin, maire et le conseil peut accepter ou rejeter tout ou partie des recommandations MLUB et poursuivre le plan de réaménagement. La seule chose qui enverrait le plan de réaménagement de nouveau au conseil de l'utilisation des terres pour examen et recommandation serait de nouveau tout changement significatif et substantiel par le fait ce soir organe directeur. Rejetant l'une des recommandations ne causerait pas un retard dans le plan de réaménagement mais supprimant ou en ajoutant au plan tel qu'il existe entraînera un retard dans son adoption.

Si l'organe directeur vote sur les recommandations et ne fait aucune additions importantes ou des suppressions au plan de réaménagement, l'étape suivante consistera à avoir voté comme une ordonnance. Comme il y a deux lectures pour une ordonnance, le plan de réaménagement pourrait être finalisé – de façon optimale – par la deuxième réunion municipale en Septembre. S'il y a des changements de fond, qui causerait la question de revenir à la MLUB qui a sa prochaine réunion en Août, puis revenir à l'organe directeur au cours du premier maire & réunion du Conseil en Septembre. Ils examineraient les recommandations – le cas échéant – qui aurait pu l'ordonnance soit pour un vote à la première réunion municipale en Octobre.

La préoccupation de nombreux habitants et des élus est que la propriété est assis vacant depuis plus de dix ans et un potentiel de développement serait une amélioration esthétique de l'arrondissement et l'attractivité ainsi qu'un avantage pour le contribuable.

La chose importante à noter est que bien qu'il y ait actuellement un développeur connu pour la propriété, le plan de réaménagement est le concept de l'arrondissement de ce qui devrait aller dans une zone de la ville. En réalité, le plan de réaménagement devrait indiquer ce que veulent les habitants – à travers ses élus – indépendamment de tout développeur potentiel actuel qui veut comprendre leur propre vision de ce qui devrait être mis au point.

Ce plan a été fait main dans la main avec le promoteur où les deux parties – l'organe directeur et le CPC – négocié le plan de réaménagement de l'arrondissement avec la partie intéressée à développer.

La crainte de certains résidents est que si Capodagli se éloigne du projet, la propriété siégera vacants pendant encore dix ans. Mais il y a d'autres développeurs dans l'État qui serait très probablement intéressés à envisager ce que Roselle Park veut mettre au centre de la ville si, pour quelque raison que ce soit, les achats actuellement sous contrat ne conclut pas le plan de réaménagement.

Plus, les économies prévues pour une maison évaluée à $253,000 – le ménage moyen à Roselle Park – serait entre un $300 et $340 réduction des factures d'impôt foncier. Ce chiffre utilise le budget municipal de cette année comme point de référence. En d'autres termes, si les deux projets ont été terminés Meridia et une estimation 1,200 résidents supplémentaires et quatre (4) immeubles de six étages ont été ajoutés à l'arrondissement, Les impôts fonciers de cette année auraient été – en moyenne – $300 moins que ce qu'ils étaient.

En parlant de ces deux développements Meridia, les recettes prévues se situerait entre $1.2 à $1.4 millions par an. Le maire Carl Hokanson a déclaré que ces fonds pourraient être utilisés pour l'une des trois. Il pourrait être mis dans le budget de fonctionnement général se traduirait par une réduction des dépenses et entraîner une réduction des impôts fonciers. Il pourrait être utilisé pour financer des projets d'investissement à la fois par opposition à mettre sur des obligations qui supprimerait d'avoir à payer des intérêts. Enfin, il pourrait être utilisé pour rembourser le service de la dette existante.

La réunion de ce soir est réglé pour commencer à 7 p.m. dans la salle du conseil du Complexe Municipal Roselle Park situé à 110 Avenue East Westfield. Il y aura une partie de commentaires du public avant et après les votes du corps régissant sur les résolutions relatives au plan de réaménagement.